Vendre, transmettre, détenir : optimisez votre fiscalité immobilière.

L’Impôt sur les Bénéfices et Gains Immobiliers (IBGI) est un impôt cantonal genevois prélevé sur la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier situé dans le canton. Il ne s’applique pas à la valeur brute de la vente, mais au bénéfice net (prix de vente − prix d’acquisition − frais − travaux à plus-value). Le barème est dégressif selon la durée de détention : de 50 % maximum pour les ventes très rapides à 2 % pour les biens détenus 25 ans ou plus (nouveauté 2025).

À Genève, la valeur locative d’un bien occupé par son propriétaire est fixée à 4.5 % de sa valeur fiscale. Cette valeur est indexée annuellement et communiquée par l’AFC par courrier avant le 31 mars de chaque année. Vous devez remplir un questionnaire propriétaire pour les appartements et villas en propriété. La valeur locative s’ajoute à votre revenu imposable même si vous n’encaissez aucun loyer, c’est l’un des aspects méconnus de la fiscalité immobilière suisse.

Plusieurs éléments réduisent le gain imposable : droits de mutation (4 % du prix d’achat à Genève), frais de notaire d’acquisition, travaux à plus-value dûment documentés (rénovations, agrandissements, pas les simples entretiens), frais de courtage à la vente, frais de publicité et de mise en vente. Sans pièces justificatives, ces déductions sont refusées, d’où l’importance de conserver toutes les factures pendant toute la durée de détention.

Le remploi permet de différer l’IBGI si vous réinvestissez le produit de la vente dans un nouveau bien immobilier dans les 5 ans. L’impôt n’est pas supprimé mais reporté sur le futur bien. À chaque revente, vous pouvez à nouveau remployer, créant une chaîne d’investissement fiscalement efficace. Attention : c’est un différé, pas une exonération. Lors de la vente définitive (sans remploi), l’IBGI cumulé est dû. À utiliser stratégiquement, pas comme évitement fiscal.

Oui, totalement. L’IBGI s’applique indépendamment de votre résidence fiscale : peu importe que vous habitiez à Genève, ailleurs en Suisse ou à l’étranger, la vente d’un bien immobilier situé dans le canton est soumise à l’IBGI. Idem pour la vente d’actions de sociétés immobilières détenant des biens à Genève. Si vous êtes non-résident·e, vous avez les mêmes obligations déclaratives qu’un résident, et besoin d’un accompagnement local pour les respecter.

Pour un bien reçu en succession, la valeur d’acquisition retenue est la valeur du bien à la date du décès. Pour un bien reçu en donation, c’est la valeur du bien au moment où le donateur l’a acquis. Cette distinction est importante : un bien hérité aujourd’hui mais que le défunt avait acheté en 1990 conserve la durée de détention initiale du défunt pour le calcul de l’IBGI. Bonne nouvelle pour les héritiers d’anciens propriétaires : la durée de détention longue se transmet, et avec elle l’avantage fiscal.

La Loi sur les Estimations Fiscales de certains Immeubles (LEFI), entrée en vigueur le 1er janvier 2025, apporte plusieurs changements : (1) Le taux IBGI pour les biens détenus 25 ans ou plus est désormais de 2 % (contre 10 % auparavant). (2) L’impôt immobilier complémentaire est réduit à 0.2 ‰ de la valeur fiscale pour les biens affectés à la résidence principale. Une réforme favorable aux propriétaires occupants et aux détentions longues.

Idéalement plusieurs mois avant la mise en vente, voire un an. C’est le moment où l’audit pré-vente a le plus de valeur : on peut encore optimiser la documentation des travaux, anticiper le seuil des 25 ans si vous en êtes proche, structurer une stratégie de remploi si vous comptez réinvestir. Une fois le compromis signé, les marges sont réduites, on intervient alors sur la déclaration et l’optimisation des frais déductibles encore activables.