Vos biens locatifs français et suisses gérés par un partenaire unique.

Les revenus d’un bien immobilier sont en principe imposables dans le pays où se situe le bien (ici, la France), mais ils peuvent aussi avoir une incidence sur votre imposition suisse selon votre statut (frontalier classique, quasi-résident, résident). La convention de double imposition franco-suisse règle la répartition. Concrètement : déclaration française des revenus fonciers, mention dans la déclaration suisse selon votre régime fiscal. On s’assure que tout est déclaré correctement des deux côtés.

Même logique : les revenus locatifs du bien sont imposables dans le pays où il est situé. Mais en tant que résident fiscal, vous avez une obligation déclarative globale dans votre pays de résidence, l’imposition sur la fortune immobilière mondiale peut s’appliquer en Suisse, et la déclaration de patrimoine étranger en France selon votre situation. Le couple \u{ab}\u{a0}déclaration locale + déclaration de résidence\u{a0}\u{bb} demande une coordination précise, c’est exactement notre rôle.

Notre cœur de métier est la partie comptable et fiscale de votre location, pas la gestion technique. Pour la recherche de locataires, l’état des lieux, les travaux ou les contentieux locatifs, il vous faut une régie ou gérance spécialisée. On peut vous orienter vers des partenaires de confiance à Genève ou en France si besoin. Le bon mix : régie pour le technique, La fiduciaire Mauceri SARL pour le fiscal et le financier.

Cela dépend du pays et du régime fiscal applicable. En général : intérêts d’emprunt, travaux d’entretien (à distinguer des travaux à plus-value, qui ne sont pas déductibles des revenus mais réduiront l’IBGI à la vente), charges de copropriété, frais de gestion (régie, comptable), amortissements dans certains régimes (LMNP en France par exemple), taxe foncière (France) ou impôt immobilier complémentaire (Suisse). On analyse votre situation pour activer toutes les déductions auxquelles vous avez droit.

La convention franco-suisse évite que les mêmes revenus soient imposés deux fois. Pour les revenus locatifs, elle attribue l’imposition au pays de situation du bien. L’autre pays peut tenir compte de ces revenus pour fixer le taux applicable à vos autres revenus (mécanisme du taux effectif), mais sans les imposer une seconde fois. La mise en œuvre concrète demande des justificatifs précis (montant déclaré, impôt payé à l’étranger). Notre rôle : maîtriser ces mécanismes pour vous éviter une double imposition factuelle.

La première année demande un peu plus de temps : reconstitution de la situation comptable (souvent à partir de relevés et déclarations antérieures), vérification que les déclarations passées sont correctes (sinon, possibilité de rectification rétroactive sur 2-3 ans), mise en place d’une routine de classement et de suivi. À partir de la deuxième année, la gestion devient routinière et plus rapide. Le devis tient compte de ce surcoût initial.

Une vente déclenche plusieurs traitements fiscaux : IBGI à Genève (si bien en Suisse), impôt sur la plus-value immobilière en France (si bien en France), et impact sur votre déclaration de revenus de l’année. Si la vente s’accompagne d’un remploi dans un nouveau bien (différé d’IBGI), une stratégie spécifique se met en place. On articule alors avec notre service Vente et fiscalité immobilière pour gérer la transition.

Une transmission (donation, succession) d’un bien locatif a des conséquences fiscales spécifiques dans les deux pays. Côté succession : valorisation du bien, droits éventuels, transition de la gestion locative au nouveau propriétaire. Côté fiscalité courante : changement de déclarant pour les revenus fonciers à partir de la date de transmission. On coordonne avec notre service succession pour assurer une continuité sans erreur.