Connaître la vraie valeur de votre bien.

Une agence immobilière estime souvent pour obtenir un mandat de vente. Selon les pratiques commerciales, son chiffre peut être gonflé (pour décrocher le mandat) ou minoré (pour vendre vite et toucher la commission rapidement). Notre estimation est neutre : nous n’avons aucun intérêt à gonfler ou minorer le chiffre. Et surtout, nous vous expliquons les conséquences fiscales (IBGI, valeur fiscale, succession), ce qu’une agence ne fait généralement pas.

L’IBGI est un impôt cantonal genevois prélevé sur la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, après déduction des frais et travaux à plus-value. Son taux dépend de la durée de détention : très élevé pour les ventes rapides (anti-spéculation), il descend à 2 % pour les biens détenus 25 ans ou plus. Nous estimons l’IBGI prévisible en amont pour éviter les mauvaises surprises.

Oui, le premier diagnostic est offert : nous évaluons votre bien et vous présentons une fourchette de valeur fiable, accompagnée d’une analyse fiscale synthétique. Vous repartez avec une vision claire de la valeur de votre bien, même si vous ne donnez pas suite. Pour des situations particulièrement complexes (patrimoine multiple, expertise détaillée pour litige, expertise judiciaire), un devis spécifique peut être proposé, mais c’est l’exception.

Nous utilisons principalement la méthode comparative : analyse des transactions récentes (12–24 mois) sur des biens similaires (type, surface, localisation, prestations) dans le même secteur. Cette méthode est complétée par l’analyse des fondamentaux du bien (état général, agencement, vue, étage, exposition) et des fondamentaux du marché (tension de l’offre, dynamique de prix). Pour les biens atypiques (très grande surface, terrain à bâtir, immeuble locatif), des méthodes complémentaires sont mobilisées.

Oui, c’est un service complémentaire. Si vous détenez un bien locatif en Suisse ou en France, nous pouvons aussi vous accompagner sur sa gestion administrative et fiscale. Estimation et gestion locative se combinent naturellement : connaître la valeur exacte de votre bien locatif aide à calibrer le loyer, à anticiper les arbitrages (vendre/garder/refinancer) et à intégrer le bien dans votre stratégie patrimoniale globale.

Nous pouvons estimer des biens situés en Suisse ou en France, avec une bonne maîtrise des marchés frontaliers (Haute-Savoie, Ain, Vaud, Genève). Pour les biens dans d’autres pays, nous coordonnons avec des experts locaux pour produire une estimation cohérente. L’interprétation fiscale est ensuite faite à Genève en tenant compte des règles suisses applicables (valeur fiscale, impôt sur la fortune, articulation avec la fiscalité du pays de situation).

Pour une estimation standard (appartement ou maison à Genève), comptez 5 à 10 jours ouvrés entre la collecte des documents et la remise du rapport écrit. Les dossiers simples peuvent être traités plus rapidement. Pour les biens complexes (immeuble locatif, terrain, bien à l’étranger), un délai supplémentaire est nécessaire, précisé dès le premier contact.

Notre rapport est documenté et défendable, généralement accepté par les notaires dans le cadre de successions, partages, indivisions ou transactions. Pour les démarches fiscales (succession, déclaration de valeur fiscale), il sert de base solide à la discussion avec l’AFC. Pour une expertise judiciaire formelle (litige contentieux), un expert agréé restera nécessaire, mais c’est un autre cadre.